Dolda fel och ansvarsfrågor efter genomförd villabesiktning

Besiktningen är klar – men vem bär ansvaret?

Du har precis köpt ditt drömhus. Besiktningsprotokollet såg bra ut. Allt kändes tryggt. Men tre månader senare börjar det droppa från taket, och plötsligt står du där med en fuktig känsla i magen – bokstavligt och bildligt talat. Vem ska egentligen betala för det här?

Det är precis i det ögonblicket som frågan om dolda fel blir akut. Och det är en fråga som fler borde ställa sig innan de skriver på kontraktet.

Vad räknas egentligen som ett dolt fel?

Kort sagt: ett dolt fel är något som varken köpare, säljare eller besiktningsman kunde upptäcka vid en noggrann undersökning. Det handlar alltså inte om den spricka i fasaden som alla kunde se. Det handlar om det som gömmer sig bakom väggarna, under golven, i konstruktionen.

Men här blir det lurigt. Jordabalken säger att köparen har en undersökningsplikt. Det innebär att du som köpare förväntas ha gjort en ordentlig genomgång av fastigheten. Har du inte det, ja, då kan du inte klaga i efterhand. En professionell villabesiktning i Stockholm är därför inte bara en rekommendation – det är i praktiken en förutsättning för att du ska kunna hävda dolda fel längre fram.

Och vet du vad? Även med en besiktning kan det finnas saker som inte går att upptäcka. Rör som rostar inifrån. Mögel inkapslat bakom plastfolie från 80-talet. Sådant som ingen rimligen kan se utan att riva halva huset.

Besiktningsmannens ansvar har gränser

Många tror att besiktningsmannen tar på sig allt ansvar genom sin inspektion. Så fungerar det inte. En besiktning är en okulär undersökning – alltså det som går att se, känna och bedöma utan ingrepp i byggnaden. Besiktningsmannen borrar inte hål i väggar. Hen gräver inte upp grunden.

Däremot ska en kompetent besiktningsman flagga för riskområden. Äldre badrum utan tätskikt? Det borde noteras. Tecken på fukt vid sockeln? Absolut. Men om besiktningsmannen missar något uppenbart kan hen faktiskt bli skadeståndsskyldig. Det har hänt. Det händer.

Faktum är att tvister kring besiktningsmäns ansvar har ökat de senaste åren. Kanske för att husköp blivit dyrare. Kanske för att förväntningarna vuxit. Oavsett anledning – det är smart att förstå var gränserna går.

Säljarens ansvar lever kvar i tio år

Det här överraskar många. Säljaren kan hållas ansvarig för dolda fel i upp till tio år efter tillträdet. Tio år. Det är en lång tid att leva med den risken hängande över sig.

Men det finns en hake. Du som köpare måste reklamera inom skälig tid efter att du upptäckt felet. Väntar du för länge förlorar du rätten att kräva ersättning. Vad som räknas som "skälig tid" varierar, men tumregeln brukar ligga runt några månader.

Och sen är det bevisbördan. Du måste kunna visa att felet faktiskt var dolt – att det inte gick att upptäcka vid köptillfället. Här kan besiktningsprotokollet bli din bästa vän. Eller din värsta fiende, om besiktningen var slarvigt utförd.

Skydda dig själv – före och efter köpet

Min erfarenhet? Spara aldrig in på besiktningen. Välj en oberoende besiktningsman, inte den som mäklaren rekommenderar. Ställ frågor. Var med under besiktningen och peka på allt som oroar dig.

Och efter köpet – dokumentera. Fotografera. Spara kvitton. Om något dyker upp tre år senare vill du ha ett tydligt underlag att luta dig mot. Det kan skilja mellan en vunnen tvist och en dyr läxa.

Relining